Презентация на тему: Законодательные и нормативные барьеры в процессе инвестирования в недвижемость

Антикризисный инвестиционный бизнес-форум "Инвестиции в недвижимость и строительство"02-03 июня 2009 г.г. Киев ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И НОРМАТИВНЫЕ БАРЬЕРЫ В ПРОЦЕССЕ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ ДокладАЛЕКСАНДР БОРОДКИНСтарший юрист

СодержаниеОсновные проблемные моменты земельного законодательства.Законодательное регулирование строительства.Ограничения на инвестирование жилищного строительства.Вопросы оформления и регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью.Развитие государственно-частного партнерства в Украине.

1. Основные проблемные моменты земельного законодательства

Противоречивость и неполнота регулированияРегулирование земельных вопросов на местах не достаточно полное, а иногда и вообще отсутствует.Проблемы унификации: разные подходы местных советов; несогласованность подзаконных актов с законами.Недостаточное внимание к новым земельным институтам (сервитут, суперфиций, эмфитевзис) существенно осложняет их применение на практике.

Земельный кадастрРегистрация прав на землю, правоустанавливающих документов и сделок с землей должна проходить в едином реестре.Автоматизация и объединение кадастрового учета позволит избежать многих споров о правах на землю, границах участков и т.п.Кадастр должен содержать записи о всех обременениях земельных участков, правах третьих лиц, санитарных зонах и т.п.

Целевое назначение"Целевое назначение": "категория" или "целевое использование" – проблемы правоприменения.Изменение целевого назначения в связи с вводом земельного участка в пределы населенного пункта.Особо ценные земли: необходимость специального учета.

Взаимосвязь земли и недвижимостиПереход прав на землю в связи с отчуждением недвижимости: можно ли избежать суда?Прекращение землепользования в связи с окончанием строительства и отчуждением помещений.Права за землю под многоквартирными домами и другими объектами, принадлежащими нескольким собственникам.

Земельные права иностранцевПравильное определение статуса лица по ЗК может предотвратить риск обжалования прав на землю.Неоправданные ограничения на приобретения земли в собственность украинскими компаниями с иностранным капиталом.Ограничения земельных прав совместных предприятий.В некоторые земельные правоотношения в Украине иностранное юридическое лицо не может вступить без регистрации представительства.

Другие барьерыМомент приобретения права собственности на земельный участок.Земельные аукционы.Права на подземную часть земельного участка.

2. Законодательное регулирование строительства

Разрешительные процедурыСложность и запутанность согласовательных процедур делают практически невозможной девелоперскую деятельность иностранных инвесторов без местного партнера.Новый порядок предоставления исходных данных на проектирование.Порядок ввода в эксплуатацию.

Архитектурная деятельность иностранцевДоступ к строительным нормам и правилам в Украине является ограниченным.Большинство проектов разрабатываются иностранными архитекторами, но требуют адаптации.Авторский надзор: можно ли делегировать полномочия иностранному архитектору – фактическому автору проекта?

Другие барьерыНесогласованность строительного и земельного законодательства ограничивает градостроительную деятельность на основании договоров сервитута и суперфиция и нотариального согласия собственника земельного участка.Центральное законодательство не предусматривает особенностей получения разрешения на реконструкцию и ремонт встроенно-пристроенных и жилых помещений и частей зданий.

3. Ограничения на инвестирование жилищного строительства

Nota Bene!"Объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют согласно законодательству, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости". Ч. 3 ст. 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности" в редакции 15 декабря 2005 г.

Фактически разрешенные инструментыЦелевые облигации.ИСИ + целевые облигации.ФФС.ФОН.Система ФОН-ФФС.

Неоправданные ограниченияИнвестирование юридических лиц.Заключение инвестиционных договоров на объект в целом.Создание ФФС и выпуск целевых облигаций лицом, получившем права заказчика в договорном порядке.

Особенности отдельных инструментовНе урегулирован порядок погашения целевых облигаций.Закон двузначно устанавливает обязательство погашать целевые облигации товаром.ИСИ не может иметь в структуре активов права участия в ФФС.Управитель ФФС и ФОН получает больший объем прав и защиты, чем инвесторы и застройщик – вплоть до изъятия проекта.Работая с ФОН и ФФС застройщик может лишиться прибыли.

4. Вопросы оформления и регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью

Единый реестрПрава на недвижимость.Сервитуты, владение, долгосрочное пользование и другие вещные права. Залоги, ипотеки и другие обременения.Права на земельные участки.Сделки с вышеуказанными правами.

Отдельные сложности оформления и регистрации правОтсутствует единый порядок оформления прав на недвижимость.Не предусмотрен специальный порядок оформление права собственности на недвижимость, приобретенную посредством ФФС или целевых облигаций.Отсутствует порядок регистрации объектов незавершенного строительства и не определен их статус.Невозможность проведения технической инвентаризации отдельных объектов делает невозможным оформление и регистрацию прав на них.

Содержание и управление объектами недвижимостиНеобходимо установить четкие критерии и определить порядок разделения недвижимого имущества между сособственниками.Управление жилыми домами – сложности установления отношений.Определение режима общих площадей в коммерческой недвижимости.Оформление долгосрочной аренды: справки БТИ и государственная регистрация.

5. Развитие государственно-частного партнерства в Украине

Основные вопросыИзъятие земельных участков для общественных нужд.Отсутствуют государственные гарантии и механизм их предоставления.Целесообразность отдельного закона о ГЧП.

Благодарим за внимание!Контактная информация:Бизнес-центр “Леонардо” ул. Богдана Хмельницкого, 17/52A г. Киев 01030 Украина Тел.: +380 44 581 7777Факс: +380 44 581 7770Электронная почта: [email protected] www.kisilandpartners.com